Kupovina Nekretnine

Prilikom kupovine nekretnine, bilo da se radi o stanu, kući ili poslovnom prostoru, ugovorne strane se često
suočacaju sa obimnom dokumentacijom i komplikovanim birokratskim procesima. Kako se kod ovakvih
transakcija uglavnom radi o pravnim poslovima veće vrednosti, pravna sigurnost kojoj teže ugovorne strane mora
biti na znatno višem nivou od obične. Upravo iz tog razloga, neophodno je obratiti pažnju na svaki detalj prilikom
kupovine nekretnine kako biste izbegli situaciju da vaša životna investicija rezultuje dugotrajnim, skupim i
neizvesnim sudskim procesima.

Prvi korak koji svaki kupac treba da načini prilikom ovakve kupovine, jeste prethodno informisanje o stanju na
tržištu nekretnina, odabir poželjne lokacije, utvrđivanje osnovnih karakteristika nekretnine (okvirna kvadratura,
broj soba itd..). Nakon što ste detaljno istražili trenutnu ponudu nekretnina koje vas interesuju, stupite u kontakt sa
prodavcem u cilju započinjanja pregovora. Tema broj jedan svakih pregovora je naravno cena, međutim pored
toga od izuzetne je važnosti da pribavite svaku moguću informaciju o pravnom statusu nekretnine. Zahtevajte od
prodavca da vam dostavi svu dokumentaciju koju poseduje kako biste uradili pravnu analizu nepokretnosti ili
kako biste dokumentaciju prosledili vašem advokatu koji će to učiniti umesto vas.

Šta je potrebno proveriti? Pre svega postoji razlika da li se kupuje nekretnina u izgradnji ili nekretninu koja je već
izgrađena. Ukoliko kupujete stan u izgradnji neophodno je da se prethodno uverite u pouzdanost investitora.
Osnovne podatke o investitoru možete saznati na sajtu APR-a, a detaljnije se možete informisati uz pomoć
specijalizovanih plaćenih sajtova koji pružaju više informacija. U zavisnosti od toga u kojoj je fazi izgradnje
nekretnina za koju ste zaintresovani, potrebno je tražiti od investitora da vam dostavi određenu vrstu
dokumentacije. Naročito je potrebno obratiti pažnju na to da li je investitor odnosno prodavac upisan kao nosilac
prava iz građevinske dozovole, kao i proveriti ostalu prateću dokumentaciju koja se odnosi na izgradnju buduće
nekretnine. Imajte u vidu da kod kupovine nekretnine u izgradnji, svoje pravo vlasništva na stanu možete upisati u
nadležni registar katastra nepokretnosti tek po pribavljanju upotrebne dozvole i upisa objekta u registar katastra
nepokretnosti.

Kod kupovine stana u izgradnji bitno je naglasiti da ukoliko je to prva nekretnina koju imate u vlasništvu od dana
01.07.2006. godine, imate pravo na refundaciju PDV-a koji iznosi 10% od ukupne kupoprodajne cene ukoliko
ispunjavate sve uslove propisane zakonom. Pored navedene refundacije poreza kada kupujete stan u izgradnji,
postoji i poreska olakšica u vidu oslobađanja poreza na prenos apsolutnih prava u slučaju kada kupujete već
izgrađeni stan ukoliko isti predstavlja prvu nekretninu u vašem vlasništvu.

Kupovina postojeće nekretnine od vlasnika stana je druga varijanta za koju možete da se opredelite. U ovom
slučaju treba detaljno analizirati pravni status nekretnine počevši od toga da li je prodavac upisan kao vlasnik u
nadležnom registru za katastar nepokretnosti. Takođe, neophodno je proveriti da li postoje određeni tereti na
nepokretnosti odnosno hipoteke i zaloge, kao i da li postoje nerešeni zahtevi i zabeležbe koje onemogućavaju
promet te nekretnine ili kupovinu čine rizičnom. Naročito treba biti oprezan kada prodavac nije upisan u
nadležnom registru kao vlasnik, te je potrebno proveriti i njegov osnov sticanja. U takvoj situaciji potrebno je
ustanoviti pravni kontinuitet na nekretnini odnosno istorijat promene vlasništva i prateće dokumentacije od
poslednjeg upisanog vlasnika stana pa sve do vašeg prodavca. Vaš advokat će pregledati dokumentaciju koju vam
dostavi prodavac kako bi se ustanovilo da li takva nekretnina uopšte može da bude predmet ugovora o
kupoprodaji i da li postoje određeni rizici sa kojima biste trebalo da se upoznate.

Pored navedenih radnji, neophodno je i proveriti ko je u faktičkom posedu nepokretnosti kako biste izbegli
potencijalne neprijatnosti kao što su npr. situacije kada se u stanu koji je predmet ugovora nalazi dugoročni
zakupac i sl.

Nakon navedenih analiza, sledeći korak je zaključenje ugovora odnosno predugovora o kupoprodaji
nepokretnosti. Ukoliko postoje određeni uslovi koji prethodno treba da budu ispunjeni pre zaključenja ugovora i
ukoliko postoji obostrana saglasnost između kupca i prodavca, sigurnije je prethodno zaključiti predugovor kojim
ćete se obavezati na zaključenje glavnog ugovora kada se steknu svi uslovi. Prilikom sastavljanja ugovora,
krucijalno je da se jasno i precizno definišu svi bitni elementi ugovora kao što su predmet ugovora i kupoprodajna
cena, i ostali važniji elementi poput dinamike plaćanja, davanja potvrde o isplati kupoprodajne cene, tvrdnje i
garancije prodavca, primopredaje nepokretnosti, snošenja troškova i poreza itd.

Obavezna je pismena forma ugovora, i overa kod nadležnog javnog beležnika. Troškovi javnog beležnika
određuju se prema javnobeležničkoj tarifi i zavise od vrednosti same nekretnine. Troškovi overe mogu se kretati
od nekoliko hiljada dinara pa sve do 100.000,00 RSD i više u zavisnosti od vrednosti nekretnine. Nakon
zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kao i nakon isplate celokupne kupoprodajne cene i overe
potvrde o isplati iste, javni beležnik će po službenoj dužnosti proslediti ugovor i ostalu dokumentaciju nadležnoj
službi za katastar nepokretnosti kako bi bila izvršena promena vlasnika u registru.

Nakon što ste zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, potrebno je da izmirite svoje poreske obaveze prema
državi. Prilikom kupovine postojeće nekretnine, kupac plaća dva poreza: 1. porez na prenos apsolutnih prava i 2.
preuzima obavezu plaćanja poreza na imovinu.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, međutim u praksi je uobičajeno da se ugovorom ovakva
obaveza prenese na kupca. Poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% od cene iz ugovora mada
uvek postoji mogućnost da organ poreske uprave utvrdi da cena iz ugovora ne odgovara tržišnoj, te da vam utvrdi
veći porez.

Imajte u vidu da je svaka transakcija koja za predmet ima nepokretnost osobena, te da je svakoj potrebno
pristupiti na drugačiji način u zavisnosti od konkretnog slučaja. Upravo iz tog razloga, savetujemo vas da
angažujete advokata koji se profesionalno bavi realizacijom ovakvih transakcija, kako biste ceo proces završili
brzo i sigurno.